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Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung

Hier teilt in einer notariell beglaubigten Urkunde ein Alleineigentümer sein Grundstück durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile auf und verbindet jeden Miteigentumsanteil mit dem von ihm bestimmten Sondereigentum an einer Wohnung oder Teileigentumseinheit und ordnet ggf. auch Sondernutzungsrechte zu. Sondereigentum muss ausdrücklich bestimmt werden. 

Damit ist alles, was in der Teilungserklärung bzw. im Einräumungsvertrag nicht als Sondereigentum abgegrenzt wurde, Gemeinschaftseigentum. Die Teilung wird mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher durch das Grundbuchamt wirksam.

In einem zweiten Teil der Urkunde ist in der Regel die Gemeinschaftsordnung enthalten. Die Gemeinschaftsordnung  enthält Bestimmungen, die das  Verhältnis der  Wohnungseigentümer untereinander regeln. In der GemO werden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, also grundlegende Rechtsbeziehungen innerhalb der zukünftigen Gemeinschaft geregelt. Der teilende Eigentümer kann damit das Verhältnis der Wohnungseigentümer  vorbestimmen. Die Gemeinschaftsordnung wird regelmäßig Bestandteil des Grundbuchs und hat Vereinbarungscharakter. Sie wird auch als Summe aller Vereinbarungen bezeichnet. Das bedeutet: Alle Erwerber treten ab Eintragung  ins Grundbuch in die Rechte und Pflichten,  die sich aus dieser GemO ergeben ein, ob sie wollen oder nicht.

Unter  Beachtung  der  zwingenden  gesetzlichen  Vorschriften  von  WEG  und  BGB  können folgende Inhalte in der Gemeinschaftsordnung  geregelt sein:
  • Verteilung  der Kosten des Gemeinschaftseigentums (z.B. bei bestimmten Kostenarten von den MEA abweichende Verteilerschlüssel)
  • Regelungen zur Nutzung des Sondereigentums (insbesondere für Teileigentumseinheiten)
  • Begründung, Änderung oder Aufhebung  eines Sondernutzungsrechts
  • Bestellung des ersten Verwalters
  • Zustimmung des Verwalters  bei Verkauf des Sondereigentums
  • Einschränkung der Bevollmächtigungsmöglichkeit  für die Eigentümerversammlung, Stimmrecht  in der Eigentümerversammlung,  Abstimmungsprinzip, Beschlussfähigkeit der Versammlung, Eventualeinberufung
  • Fälligkeit des Hausgeldes, Verzugszinsen, Mahngebühren
  • Fortgeltungsklauseln des Wirtschaftsplans
  •  Zwangsvollstreckungsunterwerfung bzgl. der  Hausgeldzahlungspflicht
  • Versicherungspflicht  für das Sondereigentum, Hausordnung, Garagenordnung

Eine nachträgliche Änderung  dieser Gemeinschaftsordnung  ist grundsätzlich   nur durch  eine Vereinbarung aller Eigentümer möglich.  Unter  einer  Vereinbarung  ist  ein  Vertrag   aller Eigentümer zu verstehen. Die Änderung der Gemeinschaftsordnung durch eine Vereinbarung muss zudem ins Grundbuch eingetragen werden, damit die Änderung  auch gegenüber späteren Eigentümern (Sondernachfolgern) wirksam wird. Hierfür ist die notariell beglaubigte Eintragungsbewilligung aller Eigentümer erforderlich.

Ausnahmen: eine GemO enthält zur Erleichterung einer späteren Änderung bereits eine sog. Öffnungsklausel. Dadurch wird  es den Eigentümern ermöglicht, bestimmte Änderungen der GemO auch beschlussweise regeln zu können.

  • Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine  oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
  • Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden.


.... wie soll es denn nun weitergehen ???

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