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Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne des  WEG sind die Teile des Grundstücks sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Sondereigentum muss ausdrücklich bestimmt werden. Damit ist alles, was nicht in der Teilungserklärung bzw. im Einräumungsvertrag als Sondereigentum abgegrenzt wurde, Gemeinschaftseigentum.

Über das gemeinschaftliche Eigentum verfügt die Gemeinschaft. Gemeinschaftseigentum darf nicht eigenmächtig durch einzelne Eigentümer verändert werden. Über die Instandhaltung bestimmt und beschließt die Gemeinschaft, sie trägt auch die Kosten dafür (zur Kostentragung kann es abweichende Regelungen geben, siehe unten). Die Miteigentumsanteile sind in der Regel die Grundlage für die Verteilung der Kosten und Lasten beziehungsweise auch der Nutzungen. Für Schäden die vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, haftet die Gemeinschaft.

Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Damit sind zum Beispiel folgende Dinge zwingend Gemeinschaftseigentum:

  • die Grundstücksteile die nicht mit einem Sondereigentum verbunden sind
  • die Gartenteile die nicht mit einem Sondereigentum verbunden sind
  • Wege auf dem Grundstück, Einfriedungen
  • Fundamente, Konstruktive Gebäudeteile, tragende Wände
  • Dach, Dacheindeckung, Dachstuhl, Dachrinne
  • Gemeinschaftsantenne
  • Fassaden, Fenster (bei mehrt. Fenstern mindestens äußerer Fensterflügel)
  • Außenjalousien
  • Hauseingangstür, Schließanlagen, Gegensprechanlage, gemeinschaftliche Zugänge und Zugangsflächen
  • Treppenhaus, Gemeinschaftstreppen und -flure, Aufzug
  • Wohnungseingangstür (ohne Innenanstrich)
  • gemeinschaftliche Installationen für Gas, Strom, Wasser (alle Steige- und Fallleitungen), Blitzschutzanlage
  • Heizungsanlage für das Gesamtobjekt,  bis zur Anschlussstelle  in der Wohnung (Kessel, Stränge, Öltank usw.), Schornsteine
  • Bodenplatte des Balkons, Isolierung, die Außenseite der Balkonverkleidung
  • Briefkastenanlagen, Fahrradständer, Garagentore für Tiefgaragen, Spielplätze, Mülltonnenplätze, Haus- und Außenbeleuchtung

Es ist möglich,  Räume  (die grundsätzlich Sondereigentumsfähig sind) durch Vereinbarung  zu gemeinschaftlichem  Eigentum zu erklären. Die   Wohnungseigentümer   können   vereinbaren,   dass   Bestandteile   des   Gebäudes,   die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen  Eigentum gehören.

Mögliches   Gemeinschaftseigentum:
• Hausmeisterwohnung  im Gemeinschaftseigentum
• Fahrradraum,  Kinderwagenabstellraum, Müllraum, Waschküche
• Garage im Gemeinschaftseigentum

In der Teilungserklärung oder im Einräumungsvertrag sollte die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum also sorgfältig vorgenommen worden sein, da sich ansonsten nicht selten Streitigkeiten darüber ergeben, wer bei Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung, welche Kosten zu tragen hat und wer für die Beauftragung zuständig ist.

Beispiel Fenster: Fenster sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, da sie Bestandteile der Fassade und optisches Element sind. Zudem übernehmen sie auch die Aufgaben einer Fassade wie Gebäudeabschluss, Wetterschutz, Isolierung und Dämmung. Die kosten für die Instandhaltung oder Erneuerung trägt damit normalerweise die Gemeinschaft. In der Teilungserklärung (dort in der Gemeinschaftsordnung) können allerdings Kostentragungsregelungen enthalten sein, die  den jeweiligen Eigentümer zur alleinigen Übernahme der Kosten für die Instandsetzung der Fenster in seinem Bereich verpflichtet, obwohl es sich um Gemeinschaftseigentum handelt! An der Zuordnung der Fenster zum Gemeinschaftseigentum ändert sich auch nichts, die Fenster dürfen nicht eigenmächtig verändert werden. Auftraggeber einer Reparatur bleibt die Gemeinschaft.

Es lohnt sich also ein Blick in die Teilungserklärung bzw. in die Gemeinschaftsordnung, ob es abweichende Kostentragungsregelungen gibt.


.... wie soll es denn nun weitergehen ???

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