Maklerverträge / Vertragsarten

Der Maklervertrag ist ein Vertrag eigenen Typs. Er ist weder ein Werk- noch ein Dienstvertrag. Der BGB Maklervertrag ist ein unechtes Verpflichtungsgeschäft, insbesondere weil der Makler durch die Bestimmungen des BGB nicht zu einer bestimmten Tätigkeit verpflichtet wird.

Leistungen wie zum Beispiel die Organisation und die Übernahme der Besichtigungen oder gezielte Marketingmaßnahmen müssen, wie bei uns üblich, im Maklervertrag entsprechend vereinbart werden.

Dem aufmerksamen Betrachter ist bestimmt nicht entgangen, dass der von uns mit den geringsten Leistungen angebotene Maklervertrag, überraschenderweise den höchsten Gebührensatz aufweist. Dies liegt im wesentlichen an der Unattraktivität des einfachen Maklervertrags der im Grunde über die gesetzlichen Regelungen hinaus niemanden zu nichts verpflichtet und so gar nicht zu den Ansprüchen an unsere Servicequalität passt.

1. einfacher Makler-Auftrag. Der Vertrag mit der geringsten Qualität. Der Auftraggeber kann beliebig viele Makler mit dem Nachweis bzw. der Vermittlung beauftragen. Der Makler ist bei diesem Vertragstyp seinerseits nicht verpflichtet, überhaupt tätig zu werden. Aus der Untätigkeit des Maklers können sich damit auch keine Schadensersatzansprüche ergeben.

Der Auftraggeber kann den Hauptvertrag auch ohne zutun des Maklers, weiterhin allein abschließen. Dies birgt für den Makler die Gefahr, dass er Zeit und Geld in Bewertungen und Marketing pumpt, ohne das es durch seine Bemühungen zu einem Hauptvertrag kommt. Konkurrenz belebt hier nicht das Geschäft, ganz im Gegenteil. Falls mehrere Makler beauftragt sind, kann es in der Hauptsache nicht um nachhaltiges Handeln und beste Konditionen gehen, sondern rein um Schnelligkeit bei geringstem Aufwand.

Apropos Aufwand, ein Provisionsanspruch entsteht nur im Erfolgsfall für den Makler der den Erfolg herbeigeführt hat. Um unsere Kunden von denen der Mitbewerber und Ihren zu unterscheiden, müssen Sie uns für unsere Kunden einen Kundenschutz gewähren. Für jeden von uns benannten Kunden, unmittelbar in Textform. Wenn Sie mehrere Makler beauftragt haben, sollten Sie also die Übersicht darüber behalten, welcher Makler Ihnen welchen Kunden zuerst benannt hat und welchem Sie dafür Kundenschutz gewährt haben.

Der einfache Maklervertrag stellt die ineffizienteste Methode beim Vermietungsauftrag dar und wird in der Praxis entsprechend selten von Vermietern genutzt, die die Vermarktung zu einem lohnenden Erfolg führen möchten. In der Regel gibt es beim einfachen Maklervertrag keine oder eine kurze zeitliche Bindung. Der Vertrag endet mit Abschluss des angestrebten Hauptvertrages. Der Auftraggeber hat jeden beauftragten Makler hiervon zu informieren. Bleibt dies aus und der Makler setzt seine Bemühungen fort, entsteht ein Aufwands- bzw. Schadensersatzanspruch des Maklers gegenüber seinem Ex-Auftraggeber.

2. einfacher Makler-Allein-Auftrag. Qualitätsstufe 2.Dem Auftraggeber wird in einem Allein-Auftrag vertraglich untersagt, weitere Makler zu beauftragen.Der Makler seinerseits ist jetzt verpflichtet, für seinen Auftraggeber aktiv und rege tätig zu werden. Das Risiko in dem Maklerrennen nur zweiter zu werden ist damit minimiert und der Makler wird für einen erfolgreichen Vermietungsprozess in Vorleistung gehen und hat Zeit und damit die Gelegenheit das Beste für seinen Auftraggeber herauszuholen. Wir honorieren dies übrigens mit einem Abschlag bei der Maklergebühr.

Der Auftraggeber hat auch hier noch die Möglichkeit den Hauptvertrag ohne Zutun des Maklers allein abzuschließen. Es bleibt also beim Kundenschutz. Um unsere Kunden von Ihren zu unterscheiden müssen Sie uns also Kundenschutz für unsere Kunden gewähren. Für jeden einzelnen benannten Kunden und unmittelbar in Textform. Der Makler-Allein-Auftrag hat eine zeitliche Begrenzung (i.d.R. ca. 6-9 Monate). Es kann auch vereinbart werden, dass der Alleinauftrag sich automatisch verlängert, aber spätestens nach 12 Monaten muss der Vertrag nochmals schriftlich vom Auftraggeber bestätigt bzw. komplett erneuert werden.

3. qualifizierter Makler-Allein-Auftrag:Qualitätsstufe 1. Wenn Sie nicht vorhaben allein auf Mietersuche zu gehen, ist dies sicher die beste Lösung für alle Beteiligten. Dieser Vertrag stellt die verbindlichste und effizienteste Methode für eine erfolgreiche Vermietung dar. Der Makler ist verpflichtet, für seinen Auftraggeber aktiv und rege tätig zu werden.

Qualifizierte Makler-Allein-Aufträge können nur in Form eines Individualvertrages vereinbart werden. Der Auftraggeber kann nur einen Makler beauftragen und es wird z.B. eine Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel vereinbart. Diese besagt, dass der Auftraggeber verpflichtet ist alle Interessenten an den Makler zu verweisen bzw. den Makler bei Vertragsverhandlungen hinzuzuziehen, damit der gesamte Vermietungsprozess aus einer Hand gesteuert und gemanagt werden kann. Der Mehraufwand für den Kundenschutz fällt weg und das Risiko eines Totalausfalls für den Makler minimiert sich weiter und er wird bereit sein mehr Zeit und Geld zu investieren. Wir honorieren dies mit einem weiteren Abschlag bei der Maklergebühr.

Weitere Vorteile für den Auftraggeber bestehen darin, dass auf der Vertrauensbasis zwischen Auftraggeber und Makler eine intensive Bearbeitung des Auftrags erfolgt um den abgesteckten inhaltlichen und zeitlichen Rahmen auch einzuhalten. Der qualifizierte Makler-Allein-Auftrag hat eine zeitliche Begrenzung (i.d.R. ca. 6-9 Monate). Es kann auch vereinbart werden, dass der qualifizierte Allein-Auftrag sich automatisch verlängert, aber spätestens nach 12 Monaten muss der Vertrag nochmals schriftlich vom Auftraggeber bestätigt bzw. komplett erneuert werden.

In den Maklerverträgen fallen häufig die Begriffe Nachweis bzw. Vermittlung. Dies sind zwei verschiedene Tätigkeiten. Nachweisen bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Makler seinem Auftraggeber, alle für den Vertragsabschluss erforderlichen Informationen zur Verfügung stellt, so dass dieser ohne weiteres Zutun des Maklers in der Lage ist, einen Hauptvertrag selbstständig abzuschließen. Der Makler hat also die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages ´´nachgewiesen´´, im Prinzip alle dazu nötigen Informationen weitergegeben.

Vermittlung bedeutet die Parteien werden durch den Makler zusammengeführt. Es werden entsprechende Termine vereinbart und mit beiden Seiten verhandelt. Es ist dabei weder notwendig, noch ausreichend, dass der Makler seinem Auftraggeber mit Rat und Tat zur Seite steht oder Besichtigungen durchführt, es ist vielmehr erforderlich, dass er Verbindung zum Dritten aufnimmt und auf diesen einwirkt, den Hauptvertrag abzuschließen. I.d.R. lassen sich Makler in den Maklerverträgen für beide Tätigkeiten einen Auftrag erteilen.

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